Friday, November 28, 2014

Bagaimana MedaInc

0 comments

Tarikh: 28/11/2014
Harga: RM0.685
Syariah: Ya
Hari ni saya nak kongsikan hasil kajian penuh kaunter MedaInc yang saya buat.
Pertama sekali, MedaInc ini merupakan sebuah syarikat hartanah (developer).
Sektor hartanah mungkin dilihat kurang menarik buat masa ini apabila harga hartanah di Malaysia telah naik ke paras yang tidak setara dengan pendapatan rakyat Malaysia secara umumnya.
Banyak isu seperti RPGT, GST dan peningkatan kos pembuatan menyebabkan kaunter-kaunter dalam sektor hartanah nampak terjejas.
Walaubagaimanapun, mungkin terdapat sedikit peluang bagi kaunter-kaunter dalam sektor hartanah ini sekiranya kita dapat membaca pergerakan trend yang terlibat.
================
Fundamental Analysis
================
Dari segi kajian fundamental, MedaInc berada dalam senarai Papan Utama (Main Board).
Perniagaan utama adalah dalam niche commercial dan residential properties.
Dari segi penyata kewangan, jumlah jualan tahunan yang terhasil adalah sebanyak RM131 juta dan jumlah keuntungan bersih tahunan adalah sebanyak RM9juta.
Syarikat MedaInc ini mencatatkan keuntungan pada setiap suku tahunan, tetapi jumlah keuntungan tersebut dilihat semakin susut dari semasa ke semasa iaitu keuntungan dari RM5juta turun ke hanya RM375k sahaja. Trend kemerosotan keuntungan yang membimbangkan sebenarnya.
Lebih membimbangkan adalah syarikat MedaInc ini mempunyai aliran tunai (Cash Flow) negatif sebanyak RM10juta.
Dari segi Shareholding pula, Balance Float adalah sebanyak 27.03% yang menunjukkan syarikat ini disayangi dan mempunyai potensi kenaikan nilai saham yang lebih meyakinkan.
Walaupun syarikat dilihat mengalami kemerosotan dari segi keuntungan setiap suku, syarikat mula membayar dividend kepada para pemegang saham bermula tahun 2013.
Projek terkini syarikat MedaInc adalah Scott Towers Larkin di Johor Bahru dan Westlake View di Sungai Siput, Perak.
Syarikat juga ada menerima bantuan pembiayaan terma Islamic daripada MBSB bernilai RM20juta pada 1 Oktober 2014. Dimaklumkan RM15juta digunakan untuk projek Scott Towers Larkin dan Westlake View, Sungai Siput Perak, manakala RM5juta digunakan untuk working capital.
Secara overall, fundamental syarikat MedaInc ini ok.
==============
Technical Analysis
==============
i) Kajian Technical dimulakan dengan carta yang paling besar iaitu Monthly 10 Years.
Hasil kajian mendapati kaunter MedaInc ini sedang mengalami major downtrend bermula Oktober 2012. Terdapat penurunan dari harga kira-kira RM0.700 ke kini RM0.685.
Super Duper Sell Signal diberikan untuk major trend dan ini adalah satu trend utama yang sangat tidak menarik.
ii) Kemudian kajian Technical diteruskan dengan menggunakan carta Weekly 5 Years.
Didapati harga telah mula melakukan reversal.
Harga telah naik ke atas line SGZC, masuk ke Upper Bollinger Band dan terdapat juga first buy signal MaCD. DMI masih dalam perjalanan untuk memberikan buy signal.
Apabila digabungkan dengan kajian kekuatan trend, harga masih diklasifikasikan dalam jajaran sideways, tapi sangat berpotensi.
iii) Kajian Daily 1 Year, Luar Biasa!
Pada carta yang lebih kecil ini, terdapatnya penemuan penting.
Kajian trend dan kekuatan trend menunjukkan uptrend super buy.
Oleh kerana harga telah sedikit terkeluar dari Upper Bollinger Band, saya berpendapat harga terbaik untuk mendapatkan kaunter ini adalah pada harga RM0.675-0.680.
TP1: RM0.700
TP2: RM0.735
TP3: RM0.785 (Kalau naik atas harga ni, fly)
S1: RM0.670
S2: RM0.645
S3: RM0.570 (Game Over)
Oleh kerana MaCD daily memberikan super buy signal yang ketara, saya yakin harga boleh naik mencecah TP1 dan TP2.
Tapi sekiranya trend berubah, mesti segera lari sebab mungkin harga hanya naik sementara memandangkan major trend masih downtrend.
Game plan mudah, bid harga RM0.680 dan tunggu.
Ada profit, lari.
-Nizam Malek

Sunday, November 2, 2014

Selok Belok Pinjaman Dalam Pelaburan Hartanah Peribadi

8 comments

Pelaburan Hartanah Peribadi bermaksud hartanah seperti rumah yang kita beli menggunakan nama kita sendiri (bukan guna nama syarikat sdn bhd atau IHC) untuk tujuan pelaburan terutamanya rumah sewa.
Berikut adalah antara soalan-soalan yang saya terima daripada kawan-kawan Facebook saya yang berminat untuk belajar tentang Pelaburan Hartanah.

1. Nizam, saya ada wang simpanan, cukup untuk beli rumah. Better saya beli rumah secara tunai (cash) atau ambil pinjaman bank?
Jawapan: Alhamdulillah dan tahniah kerana mempunyai simpanan yang cukup untuk membeli rumah. Ia memberikan kuasa kepada anda berbanding orang lain.
Untuk soalan anda, jawapan saya adalah, beli rumah menggunakan pinjaman. Kenapa? Sebab sekiranya anda beli rumah tersebut secara tunai, anda hanya akan boleh beli satu sahaja rumah dan perlu kumpul semula lagi wang anda untuk membeli rumah seterusnya.
Sekiranya anda menggunakan pinjaman bank, anda berpeluang untuk mengehadkan penggunaan wang anda dan memaksimumkan jumlah rumah yang anda boleh beli.
Inilah konsep leverage yang mana jika digunakan dengan cara yang betul, proses pelaburan anda akan menjadi lebih cantik dan kos efektif.
Anda hanya perlu beli rumah secara cash sekiranya anda tidak lagi layak untuk mendapatkan kelulusan pinjaman bank, contohnya kerana faktor umur dan DSR.
Selain dari itu, jika ada peluang untuk mendapatkan pinjaman bagi pembelian rumah, gunakan sebaiknya. Ia adalah satu fasiliti kewangan.

2. Berapa banyak yang kita perlu pinjam? Pinjam sikit atau pinjam banyak?
Jawapan: Ini soalan yang baik. Sebenarnya berapa banyak kita perlu pinjam adalah bergantung kepada diri kita dan kemampuan atau pendapatan kita.
Walaubagaimanapun, pada pandangan saya, pinjam sedikit adalah lebih baik kerana ianya mengurangkan risiko yang perlu ditanggung.
Sudah pasti risiko menanggung pinjaman bernilai RM50k tidak akan sama dengan risiko yang perlu ditanggung bagi pinjaman yang bernilai RM500k.
Cuma trick yang biasa saya gunakan dalam apa sahaja pinjaman adalah untuk menetapkan tempoh pembayaran yang lebih panjang.
Bermaksud, kalau tenure pinjaman maksimum adalah 30 tahun, kita akan ambil maksimum 30 tahun.
Ya, betul, kita akan berada dalam status peminjam selama 30 tahun lamanya, tapi dengan berbuat demikian, komitmen bulanan akan menjadi lebih kecil dan ia akan mengurangkan tekanan kita sebagai seorang pelabur hartanah.
Kesimpulannya, pinjam ikut keperluan dan tarik tempoh pinjaman tersebut sepanjang mungkin.

3. Bagaimana pula dengan combine nama husband & wife untuk ambil pinjaman, bagus atau tidak?
Jawapan: Pada pandangan saya, seboleh-bolehnya jangan combine nama untuk ambil pinjaman.
Guna nama sendiri untuk membeli rumah. Combine nama hanya akan mendedahkan anda kepada masalah di kemudian hari, pada pandangan saya.

4. Then macam mana nak beli rumah kalau tak recommend combine nama untuk buat pinjaman?
Jawapan: Kerana itu kita perlu membuat persediaan terlebih dahulu sebelum melabur dalam hartanah.
Persiapan dari segi profile kewangan adalah amat penting sebelum terjun ke dunia pelaburan hartanah.
Memang betul kita perlu bantu membantu dalam proses pelaburan apatah suami dan isteri, tapi jangan bantu membantu dalam ikatan perjanjian yang tidak memberikan sebarang advantage, apatah lagi sekiranya ia menyebabkan kita terikat.
Pada saya, kebebasan dan mempunyai kawalan dalam pelaburan adalah amat penting. Combine nama untuk pinjaman pada saya akan menyulitkan anda dan pasangan anda. Mungkin tak nampak hari ini, tapi mungkin di kemudian hari.

5. Bagaimana dengan risiko mengambil pinjaman dengan bank untuk tempoh yang panjang? Apa akan terjadi sekiranya berlaku apa-apa ke atas kita? Tidakkan ia akan membebankan waris kita?
Jawapan: Dalam pelaburan, protection atau perlindungan adalah amat penting kerana pelaburan adalah satu proses yang tetap melibatkan risiko.
Oleh itu jangan melabur tanpa protection.
Setiap kali membuat pinjaman perumahan, pastikan anda ambil MRTT atau life insurans bagi melindungi hartanah anda.
Dengan mengambil MRTT atau life insurans tersebut, hartanah yang anda beli tersebut akan dibayar sepenuhnya oleh pihak syarikat insurans sekiranya terjadi apa-apa yang buruk ke atas diri anda.
Bermakna, sekiranya umur tidak panjang, pinjaman untuk hartanah anda akan selesai dan waris anda akan mendapat hartanah tersebut tanpa perlu membayarnya dan sekiranya hartanah tersebut disewakan, waris mempunyai hak untuk mengambil hasil sewa tersebut.
Dengan itu, kerisauan atau tekanan terhadap pelaburan adalah dapat dikurangkan atau menjadi sangat kecil.

Ok cukup 5 dulu soal jawab berkenaan pinjaman untuk tujuan Pelaburan Hartanah.
Ramai orang anggap Pelaburan Hartanah amat susah. Tapi sebenarnya ia mudah sekiranya kita ada ilmu dan tahu apa yang kita lakukan.
Semoga bermanfaat. 
-Nizam Malek

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
 

Nizam Malek Blog. Copyright 2010 All Rights Reserved Revolution theme by Brian Gardner Ft Bloganol dot com | Distributed by Deluxe Templates

Create your free online surveys with SurveyMonkey , the world's leading questionnaire tool.